【2026年版】相続した実家を売るなら必見！空き家の3,000万円特別控除とは？期限は2027年12月31日まで

こんにちは。FP2級を持ち、59歳で宅建に合格した kyoko です。

親から相続した実家を売ると、税金がかかることがあるのを知っていますか？
でも、条件を満たせば、税金がぐっと減る、0円になることもある制度があります。
それが「空き家の3,000万円特別控除」です。

大事なことは、次の4つです。

• 相続した実家を売ったもうけから、最大3,000万円を差し引ける
• 使えるのは、昭和56年5月31日以前に建てられた家など、条件がある
• 期限は「相続から3年後の年末」まで。制度そのものも2027年12月31日まで
• 自分で確定申告をしないと、使えない

この記事では、どんな制度か、自分が使えるかどうかを、図を使ってやさしくお話しします。

【2026年10月時点】この記事を読んでほしい人

• 親から相続した実家を、売ろうと思っている人
• 実家が空き家のまま、どうするか決めていない人
• 親がひとり暮らしで、いつか実家を相続するかもしれない人

ひとつでもあてはまる人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

ひとつでもあてはまれば、この記事は必見です。

実家を売ると、税金がかかるの？

家や土地を売ってもうけが出ると、そのもうけに税金がかかります。このもうけを「譲渡所得（じょうとしょとく）」といいます。

もうけは、次のように計算します。

売った金額 −（買ったときの金額 ＋ 売るためにかかった費用）＝ もうけ（譲渡所得）

• 買ったときの金額（取得費）：親が家や土地を買ったときの金額です。建物は、古くなった分を差し引いて計算します
• 売るためにかかった費用（譲渡費用）：仲介手数料、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用などです

ここで困るのが、親がいくらで買ったか分からないことです。
昔のことで、書類が残っていないことも多いですよね。
その場合は、売った金額の5％を「買ったときの金額」とすることができます。
つまり、売った金額の95％近くがもうけになってしまい、税金が高くなりやすいのです。

3,000万円特別控除ってなに？

そこで使えるのが、「空き家の3,000万円特別控除」です。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

相続した実家を、条件を満たして売ったときに、もうけから最大3,000万円を差し引ける制度です。
もうけが3,000万円以下なら、もうけは0円になり、税金がかからないことになります。

たとえば、親が昔に買った実家（買った金額は分からない）を、2,000万円で売った場合で考えてみましょう。

• 買ったときの金額：分からないので、売った金額の5％で100万円
• 売るためにかかった費用：仲介手数料72.6万円（税込）
• もうけ：2,000万円 −（100万円 ＋ 72.6万円）＝ 1,827.4万円

この特例を使わないと、税金は合わせて約371万円（所得税・復興特別所得税・住民税）。
この特例を使うと、もうけから3,000万円を差し引けるので、税金は0円です。

親が長く持っていた家は、相続した人も親が買った日から持っていたことになるので、「長く持っていた家」の税率（所得税15％＋住民税5％など）で計算しています。

なお、相続した人が3人以上の場合は、差し引けるのは1人2,000万円までになります（2024年1月1日以後に売った場合）。

どんな家なら使えるの？家の条件は3つ

この特例が使えるのは、亡くなった親などが住んでいた家で、次の3つすべてにあてはまる家です。

1. 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家
2. マンションなど（区分所有建物の登記がされている建物）ではない
3. 亡くなる直前、亡くなった人のほかに住んでいる人がいなかった

つまり、古い一戸建てに、親がひとりで住んでいたような場合です。

なお、親が介護が必要になって老人ホームなどに入っていた場合も、一定の条件を満たせば対象になります。
ただし、子どもの家などに移って、そこで亡くなった場合は対象になりません。

どうやって売ればいいの？売り方は3つ

古い家は、地震に弱いことがあります。そのため、売り方にも決まりがあります。

• A：耐震リフォームをして、家（と土地）を売る
  地震に強くするための基準を満たした状態で売ります
• B：家を取り壊して、土地を売る
• C：売ったあとに、耐震リフォームか取り壊しをする（2024年1月1日以後に売った場合）
  売った年の次の年の2月15日までに、耐震リフォームか取り壊しをすれば使えます。買う人にしてもらうことが多いので、売買契約のときに買う人とよく確認しておくことが大切です

いつまでに売ればいいの？期限は2つ

期限は、2つあります。両方を守る必要があります。

1. 相続があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日まで
   たとえば、2025年6月に親が亡くなった場合、3年後は2028年6月。その年の年末、2028年12月31日までに売る必要があります
2. 2027年12月31日まで（この特例が使える期間）

いまの決まりでは、この特例は2027年12月31日までに売った場合に使えます。
今後どうなるかは決まっていないので、使いたい人は、早めに動き始めるのがおすすめです。

そのほかの大事な条件

ほかにも、次のような条件があります。

• 売った金額が1億円以下であること
• 相続してから売るまで、住んだり、貸したり、お店や事務所に使ったりしていないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人に売ったものではないこと
• 同じ亡くなった人から相続した家で、この特例をすでに使っていないこと
• ほかの特例（相続した財産を売ったときの取得費の特例など）を使っていないこと

とくに気をつけたいのは、「相続してから、人に貸してしまった」場合です。
「売れるまで、とりあえず貸しておこう」と思って貸すと、この特例は使えなくなります。

使うための手続き

この特例を使うには、自分で確定申告をする必要があります。

1. 市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」をもらう
   家がある市区町村に申請して、「親がひとりで住んでいた」「相続してから使っていない」などを確かめてもらう書類です
2. ほかの書類をそろえる
   売買契約書の写し、登記事項証明書、耐震リフォームをした場合はその証明書など
3. 売った年の次の年に、確定申告をする
   税務署に、書類をそえて申告します

相続した人の数を確かめるときは、原則として家や土地の登記事項証明書を出します。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務になっています。まだの人は、早めに確認しておきましょう。

困ったときの相談先

• 税務署：税金や確定申告のこと
• 市区町村：「被相続人居住用家屋等確認書」のこと
• 税理士：自分の場合に使えるか、くわしく相談したいとき

条件が多く、少しでも外れると使えない特例です。売る前に、早めに相談しておくと安心です。

まとめ

• 相続した実家を売ってもうけが出ると、税金がかかる
• 空き家の3,000万円特別控除を使うと、もうけから最大3,000万円を差し引ける（相続した人が3人以上なら1人2,000万円まで）
• 使えるのは、昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てに、親などがひとりで住んでいた場合など
• 売り方は、耐震リフォームか取り壊しが必要（売ったあと次の年の2月15日までにしてもOK）
• 期限は「相続から3年後の年末」と「2027年12月31日」の2つ
• 相続してから貸したり住んだりすると、使えない
• 確定申告をしないと、使えない

実家を売るときは、仲介手数料や相続登記のことも知っておきましょう。

仲介手数料については、こちら → 【2026年版】安い実家・空き家も売りやすく！仲介手数料が最大33万円になったワケ

相続登記については、こちら → 【2026年版】親の家・土地がある人は必見！相続登記の義務化とは？期限は最短で2027年3月31日