【2026年版】安い実家・空き家も売りやすく！仲介手数料が最大33万円になったワケ

こんにちは。FP2級を持ち、59歳で宅建に合格した kyoko です。

「親から相続した実家、古いし田舎だし、売れるのかな…」
「値段が安すぎて、不動産会社に相手にしてもらえないかも…」

そんなふうに思っていませんか？
実は、2024年7月から、安い家や土地を売るときの「仲介手数料」のルールが変わりました。

大事なことは、次の4つです。

• 800万円以下の家や土地は、仲介手数料を最大33万円（税込）まで受け取れるようになった
• ねらいは、安い空き家も不動産会社が扱いやすくして、売りやすくすること
• そのかわり、払う手数料は、これまでより高くなることがある
• 最初に説明を受けて、納得してから決めるのがルール

この記事では、何が変わったのか、売る人が気をつけることは何かを、図を使ってやさしくお話しします。

【2026年10月時点】この記事を読んでほしい人

• 相続した実家が、空き家になっている人
• 親の家を、これから売るかもしれない人
• 「安い家だから、売れないかも」とあきらめている人

ひとつでもあてはまる人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

ひとつでもあてはまれば、この記事は必見です。

仲介手数料ってなに？

家や土地を売るとき、多くの人は不動産会社に頼んで、買う人を探してもらいます。
不動産会社は、広告を出したり、買いたい人を案内したり、契約の書類を作ったりします。

売れたときに、そのお礼として不動産会社に払うお金が「仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）」です。

仲介手数料には、法律で上限（これ以上は受け取ってはいけない金額）が決められています。
上限は、売れた値段をもとに計算します。値段が高いほど、手数料の上限も高くなります。

安い空き家には、こんな悩みがあった

ここで困るのが、値段の安い家です。

たとえば、200万円で売れた家の場合、これまでの計算では、仲介手数料の上限は11万円（税込）でした。
でも、家が遠くにあったり、古かったりすると、不動産会社は何度も見に行ったり、調べたりする必要があります。手間やお金は、高い家とあまり変わりません。

国土交通省は、空き家を売りやすくすることが急いで取り組むべき課題になっている一方で、不動産会社が空き家を扱うには「ビジネス上の課題」がある、と説明しています。
手間のわりに手数料が少なく、不動産会社にとって扱いにくかった、ということです。

その結果、空き家が売られないまま、放っておかれることにもつながっていました。

2024年7月から、何が変わったの？

そこで、2024年7月1日から、ルールが変わりました。

• 800万円以下の家や土地を売り買いするときは
• 仲介にかかる費用を考えて、これまでの計算よりも多く、
• 最大33万円（税込）まで、仲介手数料を受け取れる

ようになりました。

実は、これまでも「400万円以下の空き家」には特別なルールがありました。でも、上限は19.8万円（税込）で、受け取れるのは売る人からだけでした。
今回、対象が800万円以下に広がり、上限も33万円に上がりました。また、買う人から受け取る手数料にも、このルールが使えるようになりました。

なお、800万円以下なら、住んでいる家でも、空き家でも対象になります。

国のねらいは、不動産会社が安い空き家も扱いやすくなり、空き家が売れやすくなることです。
宅建の勉強をした私から見ても、手間に見合った手数料を受け取れるようになったことで、これまで後回しにされがちだった安い家にも、目が向きやすくなったと思います。

手数料は、いくらになるの？

売れた値段ごとに、これまでの上限と、今のルールでの上限をくらべてみましょう（どちらも税込）。

売れた値段	これまでの計算の上限	今のルールでの上限
200万円	11万円	最大33万円
400万円	19.8万円	最大33万円
600万円	26.4万円	最大33万円
800万円	33万円	33万円（変わらない）

値段が安いほど、これまでとの差が大きくなります。
800万円ちょうどの場合は、これまでの計算でも33万円なので、変わりません。

売る人が気をつけること

いいことばかりではありません。売る人には、次のようなことを知っておいてほしいと思います。

1. 手数料は、これまでより高くなることがある

たとえば200万円の家なら、これまでは11万円までだったのが、最大33万円になることがあります。
売れたお金から、手数料を引いた残りが手元に入るので、手元に残るお金は少なくなることがあります。

2. 最初に説明を受けて、納得してから決める

不動産会社がこのルールで手数料を受け取るときは、仕事を頼む契約（媒介契約）を結ぶときに、あらかじめ金額を説明して、合意する必要があります。
説明された金額に納得できなければ、その場で決めずに、よく考えましょう。

3. 33万円は「上限」

33万円は、これ以上受け取ってはいけない金額です。必ず33万円になるわけではありません。
国は、仲介にかかる費用を考えて金額を決める、としています。

空き家のまま持ち続けると、お金も手間もかかる

「手数料が高くなるなら、売らずにそのままにしておこうかな」と思う人もいるかもしれません。
でも、空き家を持ち続けるのにも、お金と手間がかかります。

• 固定資産税：毎年かかります
• 修繕や手入れ：人が住まない家は、換気されずに傷みやすくなります。庭木の手入れなども必要です
• 解体費：いつか取り壊すときには、その費用もかかります

さらに、手入れをせずに放っておき、市区町村から「管理不全空家」や「特定空家」として指導を受けたのに従わず、勧告を受けると、固定資産税が安くなる特例（住宅用地特例）が受けられなくなります。
住宅が建っている土地は、この特例で、土地の固定資産税の計算のもとになる金額が6分の1（200㎡以下の部分）や3分の1に減らされています。それがなくなるので、税金がぐっと上がってしまいます。

FPとして考えると、手数料が少し高くなっても、早めに売るほうが、全体では得になることもあります。
どちらがいいかは、家の状態や場所によってちがうので、まずはいくらで売れそうかを知るところから始めてみましょう。

売るときに使える国の制度

空き家を売るときには、ほかにも国の制度があります。

• 空き家の3,000万円特別控除：相続した空き家などを、条件を満たして早めに売ると、税金の計算で、もうけから最大3,000万円を差し引けます（2027年12月31日までに売ることが必要）
• 空き家バンク：市区町村などが運営する、空き家を「売りたい・貸したい」人と「買いたい・借りたい」人をつなぐしくみです
• インスペクション：専門家に建物の状態を調べてもらうことです。売ったあとのトラブルを防いだり、買う人に安心してもらえたりします

3,000万円特別控除は、条件がいくつもある大事な制度なので、別の記事でくわしくお話しする予定です。

まとめ

• 2024年7月から、800万円以下の家や土地は、仲介手数料を最大33万円（税込）まで受け取れるようになった
• ねらいは、安い空き家も不動産会社が扱いやすくなり、売りやすくなること
• 売る人が払う手数料は、これまでより高くなることがある
• 不動産会社は、最初に金額を説明して、合意するのがルール。納得してから決めよう
• 空き家のまま持ち続けるのにも、固定資産税や修繕費がかかる

「安い家だから」とあきらめずに、まずは不動産会社に相談してみてください。
相続したばかりの人は、売る前に相続登記（名義の書きかえ）も必要です。

相続登記の義務化については、こちら → 【2026年版】親の家・土地がある人は必見！相続登記の義務化とは？期限は最短で2027年3月31日